Die Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht des Kantons Zug wird ab 1. April 2024 die Pauschale für die Berechnung der Mietzinserhöhung im Zusammenhang mit den allgemeinen Kostensteigerungen senken. Aus diesem Anlass wird der vorliegende Blogbeitrag die Mietzinserhöhung aufgrund von «allgemeinen Kostensteigerungen» genauer beleuchten.
Vermieterinnen begründen Mietzinserhöhungen mit gestiegenen Referenzzinssätzen, mit der Teuerung und häufig auch mit sogenannten «Allgemeinen Kostensteigerungen». Praxisgemäss handelt es sich bei diesen «Allgemeinen Kostensteigerungen» insbesondere um Erhöhungen der Betriebskosten und Unterhaltskosten. Allgemeine Kostensteigerungen sind grundsätzlich ein zulässiger Grund für eine Mietzinserhöhung (Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 12 Abs. 1 VMWG).
Betriebskosten sind liegenschaftsbezogene, periodisch zu entrichtende Leistungen. Dazu zählen beispielsweise Gebühren (z.B. für Abwasser), Baurechtszinse, Versicherungsprämien, Immobiliensteuern, Verwaltungshonorare und Entschädigungen für die Hauswartung. Bei Unterhaltskosten handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung um jene Aufwendungen, die dem Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Dabei handelt es sich insbesondere um Reparaturen, Reinigungen und Ersatzanschaffungen für defekte Einrichtungen.
In der Praxis ist es weit verbreitet, dass Mietzinserhöhungen aufgrund von allgemeinen Kostensteigerungen mit pauschalisierten Ansätzen vorgenommen werden. Dies, obwohl sich weder im OR noch im VMWG eine Grundlage für eine pauschalisierte Kostenüberwälzung findet.
Das Bundesgericht hat diesbezüglich festgehalten, dass es im Einzelfall gerechtfertigt sein kann, auf solche Pauschalen abzustellen. Dies aber nur, wenn gewährleistet ist, dass sie nicht zu einer überhöhten Kostensteigerung führen und keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt. Die schematische Anwendung von Pauschalen ohne Rücksicht auf den Einzelfall ist gemäss dieser bundesgerichtlichen Rechtsprechung jedoch unzulässig (Urteil des Bundesgerichts vom 17. Juli 2013 [4A_88/2013] E. 4.1).
Bei der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht des Kantons Zug kommt seit dem 1. Oktober 2012 eine Pauschale von 0.5 % zur Anwendung, sofern der Mieter die Pauschale nicht bestreitet. Ab 1. April 2024 wird diese Pauschale für Mietobjekte, welche älter als 6 Jahre sind auf 0.25 % reduziert. Für Mietobjekte, welche bis zu 6 Jahre alt sind, gilt ab diesem Zeitpunkt eine Pauschale von 0 %.
Abschliessend ist festzuhalten, dass der Mieter bei Mietzinserhöhungen aufgrund von allgemeinen Kostensteigerungen die Anwendung von Pauschalen nicht akzeptieren muss. Es kann immer verlangt werden, dass die Vermieterin die Kostensteigerung zahlenmässig begründet (Art. 20 Abs. 1 VMWG). Im Schlichtungsverfahren kann der Mieter sodann verlangen, dass alle sachdienlichen Belege für die geltend gemachte Kostensteigerung vorgelegt werden (Art. 20 Abs. 2 VMWG).