Mietrecht

Mietrecht

Die Miete von Wohnraum ist in der Schweiz weit verbreitet. Etwa 2.2 Mio. Privathaushalte basieren auf einem Mietverhältnis. Hinzu kommt eine grosse Zahl von Geschäftslokalitäten und Büros, die vermietet sind. Es überrascht daher nicht, dass das Mietrecht in der Gerichtspraxis einen sehr hohen Stellenwert hat.

Was ist beim Abschluss eines Mietvertrages für eine Wohnung zu beachten?

Der Mietvertrag bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form, weshalb ein Mietverhältnis an sich auch ohne einen schriftlichen Vertrag entstehen kann. Wesentlich ist, dass zumindest in Bezug auf Parteien, Mietobjekt und Mietzins Einigkeit besteht. Zu empfehlen ist jedoch der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages, wobei häufig Mustermietverträge zur Anwendung kommen. Diese werden sowohl vom Hauseigentümer- als auch vom Mieterverband zur Verfügung gestellt. In der Regel werden beim Abschluss eines Mietvertrages zudem auch die entsprechenden Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB) in das Mietverhältnis eingebunden. Selbstverständlich besteht auch bei vorformulierten Verträgen die Möglichkeit, im Einzelfall besondere Vereinbarungen zu treffen. Aus Gründen der Beweisbarkeit sollten diese besonderen Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden.

Wie wird das Mietverhältnis beendet?

Möchte ein Mieter seine Wohnung oder sein Geschäftslokal kündigen, macht er dies in der Regel im Rahmen eines Briefes an den Vermieter. Dieser Brief ist von allen auf dem Mietvertrag aufgeführten Mietern zu unterschreiben. Ferner muss auch ein Ehegatte oder ein eingetragener Partner mitunterzeichnen, sofern die Familienwohnung gekündigt werden soll. Aus Gründen der Beweisbarkeit ist dringend zu empfehlen, das Kündigungsschreiben entweder mit eingeschriebener Post zu verschicken oder sich den Empfang und den Empfangszeitpunkt durch den Vermieter schriftlich bestätigen zu lassen. Bei der Kündigung durch den Vermieter ist zwingend das amtlich genehmigte Formular zu verwenden. Die Formularpflicht dient insbesondere dazu, die Mieter auf ihre Rechte im Kündigungsfall hinzuweisen. Zu beachten ist ferner, dass die Kündigung separat an beide Ehepartner zugestellt werden muss, sofern es sich um die Familienwohnung der Mieter handelt.

Unter welchen Bedingungen liegt eine missbräuchliche Kündigung vor?

In der Schweiz besteht Vertragsfreiheit. Ausfluss der Vertragsfreiheit ist die Kündigungsfreiheit. Zum Schutz der Mieter wird dieser Grundsatz im schweizerischen Recht jedoch eingeschränkt. Dies passiert, indem missbräuchliche Kündigungen bei den zuständigen Behörden angefochten werden können. Von einer Missbräuchlichkeit ist dann auszugehen, wenn die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst (vgl. dazu Art. 271 und Art. 271a OR).

Unter welchen Bedingungen kann ein Mietverhältnis erstreckt werden?

Der Vermieter ist berechtigt, ein Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist aufzulösen. Führt die Kündigung aus Sicht des Mieters zu einer Härte, welche durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Dadurch soll er mehr Zeit erhalten, um ein geeignetes Ersatzobjekt zu finden. Wichtig ist, dass der Mieter sich effektiv um ein Ersatzobjekt bemüht und diese Suchbemühungen dokumentiert.

Was ist bei Mängeln an der Mietsache zu unternehmen?

Kleinere Reparaturen und Ausbesserungen muss der Mieter selber vornehmen und bezahlen. Für die Beseitigung grösserer Schäden zeichnet sich grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Wichtig ist, dass die Mieter den Vermieter umgehend über den Schaden in Kenntnis setzen und um Beseitigung ersuchen. Kommt der Vermieter in der Folge seinen Pflichten nicht nach, kann die Reduktion des Mietzinses verlangt und gegebenenfalls der Mietzins bei der zuständigen Stelle hinterlegt werden. Es ist darauf zu achten, dass das vom Gesetzgeber skizzierte Verfahren eingehalten wird (vgl. Art. 259aArt. 259i OR).

Welche Besonderheiten gelten bei der Geschäftsraummiete?

Es gibt verschiedene Besonderheiten, welche bei der Miete eines Geschäftsraumes zu beachten sind. Ein wesentlicher Unterschied betrifft die Kündigungsfrist. Während Wohnräume mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin hin kündbar sind, sieht das Gesetz bei Geschäftsräumen eine sechsmonatige Kündigungsfrist vor. Länger ist auch die Frist, um welche das Mietverhältnis nach einer Kündigung erstreckt werden kann. Die Erstreckung beträgt bei der Geschäftsraummiete insgesamt sechs, bei der Miete von Wohnräumen (nur) maximal vier Jahre. Erwähnenswert erscheint schliesslich auch das Retentionsrecht des Vermieters von Geschäftsräumlichkeiten an beweglichen Sachen innerhalb der Mietsache. Ein entsprechendes Recht ist bei Wohnräumen nicht vorgesehen.

Unsere Dienstleistungen

Unsere Anwälte in Zug beraten sowohl Hauseigentümer und Verwaltungen als auch Mieterinnen und Mieter bei der Ausübung ihrer Rechte. Auf Wunsch erstellen oder prüfen wir Mietverträge für Wohnräume und Geschäftslokalitäten oder unterstützten unsere Klienten bei anderen mietrechtlichen Fragestellungen. Sofern nötig übernehmen wir auch ihre Vertretung vor sämtlichen Behörden und Gerichten bei mietrechtlichen Verfahren.  

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