Immobiliarsachenrecht

Immobiliarsachenrecht

Das Sachenrecht ist im vierten Teil des Schweizerischen Zivilgesetzbuches zu finden. Vereinfacht ausgedrückt umfasst das Sachenrecht die Vorschriften über die Beziehung zwischen Personen und Sachen. Von besonderer Bedeutung ist dabei die Unterscheidung zwischen beweglichen Sachen (Fahrnis) und unbeweglichen Sachen (Immobilien). Gegenstand des Immobiliarsachenrechts sind somit die Beziehungen zwischen Personen und unbeweglichen Sachen, wozu insbesondere Liegenschaften und andere Grundstücke (z.B. Stockwerkeigentum, Baurechte etc.) gehören.

Wieso ist der Grundstückkauf keine Routineangelegenheit?

Der Kauf von beweglichen Sachen – auch Fahrniskauf genannt – ist für die meisten Menschen eine alltägliche Angelegenheit. Demgegenüber bezeichnet kaum jemand den Erwerb von Grundeigentum als Routine. Und dies aus gutem Grund. Insbesondere der Erwerb von (neuen) Stockwerkeigentumseinheiten und Baurechtsgrundstücken birgt besondere Risiken. Aber auch der Erwerb anderer Grundstücke hält oftmals Überraschungen bereit, weshalb in jedem Fall eine sorgfältige Analyse der Grundbuchbelege zu empfehlen ist. Nebst den Haftungsbestimmungen ist ein besonderes Augenmerk auf die Parkplatzsituation, die Dienstbarkeiten sowie allenfalls Grundlasten und Reglemente zu richten.

Wann macht der Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages Sinn?

Der grosse Vorteil von Dienstbarkeiten besteht darin, dass sie dinglichen Charakter haben. Das bedeutet, dass die Dienstbarkeiten mit einem oder mehreren Grundstücken verknüpft sind. Wird ein Grundstück veräussert, so gehen mit dem Grundstück auch die eingetragenen Dienstbarkeiten auf den Erwerber über, ohne dass es hierfür einer expliziten Übertragung bedarf. Dienstbarkeiten machen also vor allem dann Sinn, wenn gewisse Rechte und Pflichten verdinglicht werden sollen. Zu beachten ist, dass grundsätzlich nur ein Dulden oder Unterlassen Gegenstand einer Dienstbarkeit sein kann. Die Verpflichtung zur Vornahme einer Handlung kann nur – aber immerhin – nebensächlich mit einer Dienstbarkeit verbunden sein (Art. 730 ZGB). Dienstbarkeitsverträge müssen öffentlich beurkundet werden (Art. 732 Abs. 1 ZGB). Häufig errichtete Dienstbarkeiten sind beispielsweise das Fuss- und Fahrwegrecht, das Wohnrecht, das Nutzniessungsrecht, das Baurecht, das Überbaurecht, das Benützungsrecht (an Parkplätzen), das Näherbaurecht oder das Grenzbaurecht.

Was ist zu tun, wenn man sich von den Nachbarn gestört fühlt?

Der Eigentümer hat die Verfügungs- und Nutzungsgewalt über seine Sache. Das Eigentumsrecht kann aber privatrechtlich (z.B. durch Dienstbarkeiten) oder öffentlich-rechtlich (z.B. durch die Bauordnung) beschränkt werden. Auch ohne ausdrückliche Eigentumsbeschränkung ist jedermann verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums, sich aller übermässigen Einwirkung auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten (Art. 684 Abs. 1 ZGB). Fühlt man sich durch den Nachbar gestört, sollte man auf jeden Fall zunächst das Gespräch suchen. Sofern eine einvernehmliche Lösung nicht möglich ist, empfiehlt es sich zu prüfen, ob der Nachbar bei der Ausübung seines Eigentums nachbarrechtliche Vorschriften verletzt.

Unsere Dienstleistungen

Unsere Anwälte in Zug beraten Sie gerne, wenn Sie ein Grundstück erwerben oder veräussern möchten. Wir erstellen oder überprüfen für Sie Kauf-, Dienstbarkeits- oder andere sachenrechtliche Verträge. Schliesslich unterstützen oder vertreten wir sie auch gerne bei nachbarrechtlichen Fragestellungen.

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